Darowizna mieszkania to popularny sposób przekazania majątku rodzinie jeszcze za życia. Wiąże się jednak z formalnościami i potencjalnymi kosztami podatkowymi. Radca prawny Wojciech Halec z Poznania wyjaśnia, jak prawidłowo przeprowadzić darowiznę nieruchomości.
Forma darowizny nieruchomości
Darowizna mieszkania wymaga formy aktu notarialnego – nie można jej zawrzeć ustnie ani na zwykłej umowie. Notariusz dokonuje też wpisu zmiany właściciela w księdze wieczystej.
Grupy podatkowe w darowiźnie
- Grupa 0 (najbliższa rodzina – małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, ojczym, macocha, pasierb) – pełne zwolnienie z podatku po zgłoszeniu w US
- Grupa I (zięć, synowa, teściowie) – kwota wolna 36 120 zł, dalej 3–7%
- Grupa II (dalsi krewni – ciocia, wujek, kuzyni) – kwota wolna 27 090 zł, dalej 7–12%
- Grupa III (osoby niespokrewnione) – kwota wolna 5733 zł, dalej 12–20%
Zwolnienie w grupie 0 – warunki
Aby skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku, należy:
- Zgłosić darowiznę w US na formularzu SD-Z2
- Złożyć zgłoszenie w ciągu 6 miesięcy od otrzymania darowizny
- Darowiznę pieniężną dodatkowo udokumentować przelewem/przekazem
Brak zgłoszenia w terminie = pełny podatek nawet w grupie 0!
Koszty darowizny mieszkania
- Taksa notarialna – zależna od wartości, np. dla mieszkania 400 000 zł to ok. 1500–2500 zł netto
- VAT od taksy – 23%
- Opłata sądowa za wpis w KW: 200 zł
- Wypisy aktu: kilkadziesiąt zł
- Podatek – 0 zł w grupie 0 po zgłoszeniu, w innych grupach proporcjonalnie
Darowizna z zastrzeżeniami
Możesz zastrzec w akcie darowizny:
- Służebność osobista (prawo dożywotniego mieszkania) – chroni darczyńcę
- Polecenie – obdarowany ma coś zrobić (np. opiekować się darczyńcą)
- Warunek – darowizna pod warunkiem (np. zawarcia małżeństwa)
- Termin – darowizna z określonym czasem
Odwołanie darowizny
Darowiznę można odwołać w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego. Termin: 1 rok od dowiedzenia się o niewdzięczności. Przykłady niewdzięczności: ciężkie zniewagi, popełnienie przestępstwa wobec darczyńcy, porzucenie chorego darczyńcy.
Darowizna a zachowek
Ważne! Wartość darowizny wlicza się do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku. Jeśli darujesz dziecku mieszkanie, a potem zmarły zostawi resztę majątku innemu dziecku, to „pominięte” dziecko może żądać zachowku liczonego od całości majątku (w tym podarowanego).
Darowizna a podział majątku małżeńskiego
Mieszkanie otrzymane w darowiźnie należy do majątku osobistego obdarowanego – nie do wspólnego majątku małżeńskiego. Wyjątek: darczyńca może zastrzec, że darowizna wchodzi do majątku wspólnego. Więcej o podziale majątku w Poznaniu.
Czy mogę darować mieszkanie obciążone hipoteką?
Tak, ale obdarowany przejmuje też dług. Bank powinien wyrazić zgodę na zmianę dłużnika. W praktyce trzeba spłacić kredyt przed darowizną lub przepisać go na obdarowanego.
Czy darowizna podlega VAT?
Nie, darowizna nieruchomości od osoby fizycznej nie podlega VAT. Płaci się tylko podatek od spadków i darowizn (jeśli w ogóle).
Planujesz darowiznę mieszkania? Skontaktuj się z kancelarią – doradzimy najkorzystniejszą formę i wszystkie formalności.